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COMMENT RÉDUIRE LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ?

Isolation, baisse des frais de personnel, syndic bénévole... De nombreuses solutions s’offrent aux copropriétaires pour baisser les charges qui ont progressé de plus de 40 % lors des dix dernières années.

Selon une enquête du magazine Le Particulier auprès de plus de 700 copropriétés, le montant moyen des charges a atteint 45,95 €/m2 en 2013. Ce chiffre a progressé de plus de 40 % en dix ans et de 12 % depuis 2011. Cette augmentation des charges de copropriété n’est pas inéluctable, il est possible de réaliser des économies sur le chauffage, le personnel ou le syndic

Peut-on diminuer ses charges de copropriété en chauffage sans travaux ?

Selon l’enquêtee auprès de 700 copropriétés, 40% ont un chauffage collectif. Une chaudière collective représente 27% en moyenne des charges de copropriété. L’évolution de cette dépense collective varie au cour de la dernière année en fonction de l’énergie utilisée : + 0,83 % pour le chauffage urbain mais + 9,09 % pour le fioul.

Réduire les charges de chauffage de la copropriété sans travaux

Il est possible de réaliser des économies sans se lancer dans de grands travaux, par exemple, en restreignant la période de chauffe ou la température de chauffage (19°C est la température recommandé dans les pièces à vivre). La copropriété peut aussi essayer d’acheter son énergie moins cher en passant par un courtier internet ou en réalisant des achats groupés.

Réduire les charges de chauffage de la copropriété avec travaux

Pour réduire significativement la facture, il est souvent préférable d’améliorer la performance énergétique de l’immeuble. La solution la plus efficace est d’isoler les murs et la toiture ou de remplacer une chaudière vétuste par un équipement performant. Il est souvent voté dans les assemblée général de repeindre la cage d’escalier ou refaire les parties visibles de l’immeuble. Des travaux légers comme le calorifugeage des tuyaux d’eau chaude ou la pose de nouvelles fenêtres peuvent s’avérer extrêmement économique. Sous certaines conditions, ces investissements ouvrent droit à des aides ou à des avantages fiscaux comme le crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite), l’Eco-PTZ ou les subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Quelles sont les pistes pour abaisser les frais de personnel de la copropriété ?

Rationaliser le contrat de travail

Le coût annuel moyen des frais de personnel représentent 8,47 €/m2. Cette somme représente 18,44% des charges totales de la copropriété. C’est donc le deuxième poste le plus lourd pour les copropriétaires. Une des pistes d’économie est de rationaliser le contrat de travail de votre gardien. Il arrive souvent que certaines tâches initialement prévues ne soient plus d’actualité (par exemple, l’abandon du portage du courrier à domicile après l’installation de boîtes aux lettres). Le temps qui sera dégagé sera disponible pour d’autres tâches.

Gardien d’immeuble, économique ou dépense de copropriété superflue

Attention, en revanche, avant de supprimer définitivement le poste de gardien. Non seulement cette décision requiert un formalisme important (elle doit être votée en assemblée générale (AG) à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix) mais elle peut avoir un effet inverse à celui escompté. En effet, un gardien accomplit un grand nombre de menues tâches d’entretien et de bricolage que vous devrez confier, moyennant finances, à des prestataires extérieurs… ou réaliser vous-mêmes!

Astuces pour réduire les charges de copropriété

Mieux vaut parfois changer d'énergie

Pour établir un diagnostic thermique, l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe) fournit une aide financière allant jusqu'à 70 % du coût de l'étude, plafonnée à 2 300 € (ou 3 800 € si elle inclut des préconisations d'investissement). L'ARC a édité un contrat type qui peut servir de référence. Il comprend les obligations de l'entreprise, le calendrier des opérations, les pénalités éventuelles, le prix, la durée du contrat et ses conditions de résiliation, ainsi que l'intéressement. Sur ce dernier point, le système est simple : si l'objectif de consommation fixé à l'exploitant est dépassé, celui-ci prend à sa charge tout ou partie de la différence ; si ,au contraire, des économies sont réalisées, l'exploitant peut en récupérer une partie. Attention : cette formule, conçue pour éviter les risques de surconsommation, peut aussi entraîner des problèmes de sous-chauffage.

Surveillez l'envolée des frais de chauffage, testez votre chaudière

Pour vérifier si les dépenses dérivent ou non, on peut appliquer la méthode des degrés-jours-unifiés (DJU). Elle consiste à calculer chaque jour la différence entre 18° C et la température moyenne enregistrée localement par Météo France (consultable sur 3617 DJU, 0,84 €/min). S'il fait 0° C, on compte 18 DJ, 10 DJ s'il fait 8° C, etc. À la fin de la saison de chauffe, on totalise le nombre de degrés-jours. Si, pendant un an, l'immeuble a consommé autant d'énergie pour 2 000 DJU que pour 2 500 DJU l'année précédente, la chaufferie est sans doute mal réglée. Sachez que la moyenne sur 30 ans en Île-de-France, pour une saison qui va du 15 octobre au 15 avril, est de 2 450 DJU.

Eau froide : faites la chasse aux fuites

Le prix de l'eau a été multiplié par deux en dix ans et, actuellement, il faut compter 3,20 € par m3 en moyenne. Il est donc très important de procéder à un suivi des consommations et d'être vigilant lorsqu'on s'aperçoit d'une dérive. Une première vérification consistes à vérifier en pleine nuit (3h du matin), si le compteur tourne. Il est rare que les consommations d’eau soit régulière en pleine nuit.Pour information, une fuite de 9 litres par minute, à priori dû à des fuites représente 4 730 m3 par an, ce qui représente plus de 14 000 € sur la base d'un m3 à 3 €.

La consommation moyenne considérée comme normale est de 150 litres par jour et par habitant. Si vous constatez que l'ensemble de la copropriété se situe tout au long de l'année nettement au-dessus, c'est certainement dû à des fuites.

Faites poser des compteurs d'eau individuels

L'installation de compteurs individuels peut être déterminante pour inciter les occupants d'un immeuble à ne plus gaspiller l'eau et à réparer les fuites. Il est possible grâce à l’installation de compteurs individuel de baisser les charges d’eau de 20%. Pour uncoût approchant les 20€ par appartement et 3000€ de location et d’entretien du système de compteurs. Si votre copropriété comporte un ou plusieurs commerces, il convient de vérifier si leurs consommations ne sont pas excessives. En effet, certaines boutiques d'alimentation possèdent des chambres froides dites "à eau perdue" qui, comme leur nom l'indique, représentent de vrais gouffres à eau. Si vous êtes dans ce cas, vérifiez que ces commerces disposent de compteurs individuels, voire de contrats individuels avec la compagnie locale des eaux.

Gardiennage : attention aux sociétés spécialisées

Le gardiennage représente environ 20% des charges de copropriété. Il y a quelques années, de nombreux immeubles ont supprimé le poste de gardien, pensant ainsi réaliser de substantielles économies. Il semble que l'on revienne sur cette démarche radicale, pour deux raisons. La première, c'est que la présence physique de quelqu'un dans l'immeuble est irremplaçable. La seconde est que pour effectuer les tâches autrefois dévolues au gardien, les copropriétés font appel à des sociétés de prestation de services extérieures, qui leur reviennent parfois plus cher.

Charges d'électricité : réduisez le nombre de compteurs

Les offres commerciales d'EDF comportent plusieurs tarifs d'abonnement et différents prix du kWh, selon l'importance des consommations. Or, dans les copropriétés, les puissances souscrites sont souvent surdimensionnées, ce qui peut facilement être vérifié par un technicien d'EDF ou une entreprise spécialisée. N'hésitez pas à renégocier tous les contrats d’électricité ou changer de fournisseur.

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